Na svakom kvadratu izgrađenom u Banjaluci građevinski investitori minimalno ostvare dvostruku, a u praksi često i višestruku zaradu, zahvaljući niskim troškovima, kršenju zakonskih propisa i nerealno visokim cenama stambenog prostora.
Kada je u pitanju nova gradnja, prodajne cijene stanova u Banjaluci iznose čak i do 3.500 KM po kvadratu, koliko koštaju neki stanovi u strogom centru grada. Što je zgrada dalje od centra to i cijene drastično opadaju.
U naselju Starčevica kvadrat košta od 2.200 do 2.500 KM, a slične cijene su u Boriku, Obilićevu ili Novoj Varoši.
Jedno do povoljnijih naselja, blizu centra, jeste Novi Borik u kome cijena kvadrata stanova u izgradnji iznosi oko 1.700 KM. Nešto jeftini stanovi mogu se naći i u malo daljim naseljima, tako kvadrat u Lazarevu, košta od 1.700 u izgradnji, do 2.200 KM ako je stan useljiv.
Ako se u računicu izgradnje jednog kvadratnog metra stana u Banjaluci uračunaju građevinski troškovi (materijal i radna snaga) dolazi se do prosječne cifre oko 700 do 800 KM po kvadratu.
Investitori tvrde da su cijene visoke jer imaju i visoke obaveze prema Gradu, pošto su obavezni da plate rentu i troškove uređenja, a sve to ukupno izosi od 40 do 200 KM po kvadratu, u zavisnosti od zone.
Tako investitor u prvoj zoni u koju, na primjer, spadaju Borik, Nova Varoš, Gradu treba da plati 190 KM po kvadratu, u trećoj u kojoj su Starčevica i Lazarevo 118 KM po kvadratu, dok renta u najdaljim naseljima iznosi 40 KM po kavadratu.
Ako se na cifru građevinskih troškova dodaju pomenuti troškovi obaveza prema državi računajući cenu zemljišta, te opštinske i komunalne dažbine, tada se dobija proizvodna cijena jednog kvadrata koja iznosi u prosjeku iznosi od 1.200 do 1.500 KM, zavisno od zone gradnje.
Ponavljamo, do ovih brojki se dolazi ako se teoretski uzme u obzir da građevinci poštuju sve pobrojane stavke i zakonske propise.
Jedan od sagovornika “EuroBlica”, koji je želio ostati anoniman, a bavi se ovom djelatnošću, potvrdio je da se uz kvalitetnu gradnju po zakonskim propustima, po kvadratu stambenog prostora realno zarađuje od 400 do 700 KM zavisno od zone gradnje.
Sa ovim tvrdnjama se slaže i ekonomski analitičar Zoran Pavlović, koji kaže da ako sve ide po zakonu kvadrat stana investitore ne može koštati manje od 1.000 KM jer su tu mnogi dodatni troškovi.
– Problem je što često lokacije zahtjevaju da se rade pristupne komunikacije, da se naprave priključci za struju vodu i slično. Sve se plaća, čak i odvoženje šuta na deponiju. Treba uzeti u obzir i stepen iskorištenosti zgrade, koje je maksimalno 80 odsto, što znači da se i tu gubi novac. Takođe, svaka zgrada mora da ima garaža koliko i stanova, a to nemate kome prodati a sve to košta više nego stan. Ako sve ide po pravilima, matematika je takva da zarada od prodaje stanova ne može biti veće od 10 do 20 odsto – kaže Pavlović.
Nažalost, u praksi često stvari funkcionišu na potpuno različiti način, što su se brojni kupci stanova u Banjaluci mogli uvjeriti na svome iskustvu, dokazujući pravdu godinama kasnije tužbama.
Koriste se jeftini, najčešće kineski građevinski materijali, štedi se na cementu, željezu, stolariji, sanitariji, elektroinstalacijama i slično, velik deo radnika radi na crno, dok su cene zemljišta i dažbine posebna priča.
Prosječna cijena zemljišta u Gradu na Vrbasu se kreće od 30 KM za metar zemljišta u predgrađima, pa do 500 KM ili više u širem centru.
Ipak, veliki dio investitora dolazi vrlo povoljno do zemljišta zahvaljući ulaganju tuđeg novca, pre svega novca kupaca, koji unaprijed uplate dio novca za stanove ili kredita, koji često završe kao nenaplativi u bankama koje su propale.
Posebna priča su političko partijske namještaljke pri kupovini zemljišta ili zaobilaženje zakona kroz dobre veze sa sudstvom i komunalnim službama, što je dovelo do brojnih sporova na relaciji Gradska uprava-investitori poput poznatih afera oko zemljišta Poljoprivredne škole, Medicinske elektronike i sličnih neimarskih poduhvata.
Ukratko, uz časne izuzetke, velik dio investitora ove stavke u troškovima gradnje stambenog kvadrata smanjuje za nekoliko puta.
U tom slučaju cijena gradnje od gore pomenutog prosjeka koji se kreće u rasponu 1.200 do 1.500 KM pada i do polovine tog iznosa.
U poređenju sa navedenim prosječnim cenama kvadrata novogradnje, jasno je da razlika između proizvodne i prodajne cijene dostiže dvostruku a često trostruku ili četvorostruku vrijednost.
Većina investitora pravda, ovo deranje kože na račun kupaca odnosom ponude i potraženje, jer tvrde da velika potražnja određuje velika cenu, ali sa druge strane podatak da je prošle godine oko 2.000 novoizgrađenih stanova u Banjaluci ostalo bez kupca ne ide u prilog ove tvrdnje.
Kao ni činjenica da postoje stambene zgrade u kojima kupci deset godina nakon kupovine stana, još uvek čekaju komunalne ili upotrebne dozvole, iako su svoj dio ugovora ispunili do poslednje marke.
Šta radnik zna šta je sprat više
Koliko investitori znaju biti “iznenađeni” neočekivanim troškovima gradnje govori anegdota, koju je doživio jedan banjalučki komunalni inspektor.
Pomenuti službenik je prilikom kontrole jednog objekta golim okom utvrdio da je umesto 4 sprata pomenuti građevinac ozidao 2 sprata više.
Na pitanje kako se to desilo, “šokirani” preduzimač je odgovorio: “A u tri lijepe materine, pa ja vidim da mi materijal nestaje korakom, a nije mi jasno gdje”!
(EuroBlic)