Nevješto zamaskiran s nekoliko standarnih floskula, nacrt Zakona o stanovanju i održavanju zgrada ni približno ne rješava nagomilane probleme stambene politike u Srbiji. Naprotiv, izbjegavajući uzeti u obzir realna ishodišta problema, Zakon otvara prostor daljnjem rastu nejednakosti, klijentelističkim “partijsko-tržišnim” aranžmanima i klasnoj segregaciji gradova, a sve više zatvara mogućnosti uključivanja stanara u odlučivanje o onome što ih se neposredno tiče – njihovom životnom prostoru.
Najava novog Zakona o stanovanju i održavanju zgrada izazvala je u Srbiji značajno interesovanje javnosti, a razlog nije teško pronaći: velikom broju građana krov nad glavom predstavlja jedan od glavnih životnih problema, bez obzira da li, uz ogromne teškoće, pokušavaju da ga steknu, ili da onaj koji imaju, ili pod kojim trenutno žive, kako-tako održe u dobrom stanju. Čini se da niko ne spori potrebu donošenja krovnog zakona koji bi rešio probleme stanovanja u Srbiji – neadekvatno održavan stambeni fond, haotičnu i neefikasnu stambenu politiku, te potrebu za socijalnim i pristupačnim stanovanjem.
Iz javne rasprave o Nacrtu Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, koja je nedavno fingirana, bilo je jasno da predlagač – Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture – ovaj, naravno, “reformski” zakon, vidi kao jedinstvenu pravnu osnovu za oblast koju su dosada regulisala tri zakona (o stanovanju, održavanju stambenih zgrada i socijalnom stanovanju), i kao moderno i efikasno rešenje za problem stanovanja, “kao svuda u svetu”. Ali kakve reforme, takva i rešenja. Kada se nacrt zakona pojavio, bilo je jasno da njegova kritika umnogome mora biti “nekonstruktivna” i neamandmanska, to jest, da se ne može samo baviti pojedinačnim stavovima i predlozima kako da se oni poboljšaju, već da se mora uhvatiti u koštac sa ideologijom koja, manje ili više očigledno, stoji iza zakona.
Za komšije ko još mari?
Ko su ljudi na čije živote će, zapravo, ovaj zakon suštinski uticati? Siromašni stanari u loše održavanim zgradama bez skupština, podstanari, pripadnici jadnjikave “niže srednje klase” sa željom da, spram svojih skromnih potreba, u teškim tržišnim uslovima, nekako reše tzv. stambeno pitanje… Radnici koji još uvek žive u nekadašnjim društvenim stanovima, čije su firme u međuvremenu privatizovane, a oni ostali u parnicama povodom prava na otkup stana ili visine zakupa… Nezaposleni naslednici nekretnina, penzioneri sa nagomilanim dugovima za porez i režije, radničke porodice pod stalnom pretnjom prinudnog iseljavanja… Izbeglice, raseljeni, beskućnici…
Da bi adekvatno pristupio osetljivom socijalnom pitanju i pozitivno uticao na živote tako velikog broja ljudi, te rešio tri pomenuta problema stanovanja u Srbiji, jedan takav pravni akt valjalo bi da, na primer: propisivanjem procedure odlučivanja podstiče učešće građana u upravljanju stambenim fondom, i to onih građana koji ga koriste (stanara), a ne samo vlasnika; da podstiče građansko učešće u upravljanju kako održavanjem i poboljšanjem svojih zgrada, tako i javnim preduzećima koja se bave održavanjem stambenog fonda – što podrazumeva i poboljšanje funkcionalnosti javnih preduzeća, transparentnost formiranja cena i usluga, te efikasnije raspolaganje novcem koji građani uplaćuju javnim preduzećima na ime održavanja; uredi oblast podstanarskog prava; motiviše formiranje stanarskih udruženja i stambenih zadruga; osnaži investicije u neprofitno stanovanje; pronađe inovativna investiciona rešenja za pristupačno/socijalno stanovanje, kako na nivou lokalnih samouprava, tako i republike; ponudi dobre odgovore na pitanje beskućnika i njihovog adekvatnog privremenog smeštaja, te iznalaženja trajnog, socijalno odgovornog rešenja; propiše socijalno pravedne načine iseljavanja i adekvatno ublaži njihove posledice.
Ali od svega toga – slaba vajda. Muljajući papazjaniju lepih reči i dobrih namera, o “unapređenju stanovanja”, “održivom razvoju”, “energetskoj efikasnosti”, “zaštiti životne sredine i racionalnom korišćenju resursa”, o kojima potom gotovo uopšte ne govori, uz par loše prepisanih i neprikladnih stavova, i nekoliko nedorečenih paragrafa u čijem osnovu se vidi želja da se na brzinu ispune uslovi Evropske Unije, zakon zapravo pokušava da uvede još više čudesnog i poluregulisanog privatluka, državne represije i društvene nejednakosti, čineći tako odličnu osnovu za zloupotrebe pravnog sistema zarad sticanja ekonomske koristi.
Iako nacrt zakona ima mnogo više nedostataka u odeljcima o prinudnom iseljenju i stambenoj podršci, za gornju tezu značajan je upravo segment nacrta koji se dotiče upravljanja zgradama. O njemu se najviše i govorilo u medijima, jer je reč o novim nametima koje će građani plaćati ako zakon stupi na snagu: obaveznom osiguranju za štete od zgrade, naknadi za profesionalnog upravnika, i, od nadležnog ministra propisanoj, minimalnoj sumi za upravljanje i za “tekuće održavanje” (popravke kojima se održava upotrebljivost zgrade).
Spavaju stanari, svak u svom budžaku
Najavljeno zavlačenje ruke u džepove običnih građana tek je manji deo plana. Nacrt predviđa da lokalna samouprava, osim što može da “zonira” zgrade i tako poveća pomenute troškove, koje neki građani možda neće moći da plate, može i da, u “javnom interesu”, propiše zone za obavezno “investiciono održavanje” (poboljšanje uslova korišćenja zgrade, recimo, lepša i starija fasada) i primora stambene zajednice da ga sprovedu, iako njegova cena takođe može da bude iznad novčanih mogućnosti nekih stanara – kojima, dakako, ostaje samo da se odsele. Nije preterano reći da je ovde reč o pokušaju utemeljenja džentrifikacije i klasnog raslojavanja gradova po krajevima, kao legalne, ekonomski poželjne i, naravno, od javnog interesa.
Pored toga, javnim interesom proglašeno je održavanje i upravljanje u svimzgradama (poslovnim, javnim, kulturnim dobrima itd.), ali je, u prvom nacrtu, propisano da obaveznog profesionalnog upravnika praktično imaju samo “stambene zajednice koje se sastoje od vlasnika 30 ili više posebnih delova zgrade”. Mogu, doduše, da ga imaju i sve druge stambene zajednice, ako tako odluče, ali mogu i da se odluče za običnog, takoreći amaterskog, upravnika – što je novi naziv za nekadašnjeg predsednika skupštine zgrade ili predsednika kućnog saveta. Za ostale važi sledeće: ako u roku od šest meseci ne prijave “upis stambene zajednice”, ne formiraju skupštinu i ne izaberu upravnika iz svojih redova, lokalna samouprava prinudno im uvodi, pogodili ste, profesionalnog upravnika. U drugom nacrtu, koji je došao posle javne rasprave, ukinuta je, ionako proizvoljna, granica od 30 stanova, ali je ostala čitava ideja profesionalizacije, i, posledično, privatizacije upravljanja.
Kada se tako postave stvari, profesionalni upravnici izgledaju kao natprirodno sposobni menadžeri zgrada, koji brzo, čvrsto i mudro odlučuju tamo gde zapinje demokratski proces i dobra volja za učešćem u ostvarivanju zajedničkog interesa. Reč je, ipak, o nečem daleko prizemnijem: po zakonu ispada da su to obični građani sa položenim ispitom i dobijenom licencom u Privednoj komori Srbije (moraju, istina, da imaju srednju stručnu spremu). Njih mogu da “organizuju” privredna društva ili preduzetnici sa jednim zaposlenim na neodređeno vreme, i, po svemu sudeći, takvi organizatori mogu da upravljaju neograničenim brojem zgrada, dokle god se stambene zajednice ne žale na njihov rad. Profesionalni upravnik radi isto što i amaterski upravnik, dakle, popisuje stanare, skuplja od njih pare za održavanje, ubeđuje ih da se nešto mora popraviti i zove majstore da to i poprave, ali ima i dodatnih 12 nadležnosti – od kojih je najvažnija da može da tuži onog koji ga ne plati.
Ako i ove zamisli učinimo prizemnijim i pogledamo ih kroz surovu optiku dosadašnje prakse, videćemo da je, u partokratskoj Srbiji, ovo potencijalni poligon za ortačke dilove i lukrativno upošljavanje partijskih kadrova, gde će se prinudna uprava uvoditi često i podsticati na sve načine, a održavanje poveriti novoformiranim firmama netransparentnog vlasništva, sa iznenadnom i odličnom idejom za biznis, ili u pravo vreme licenciranim stručnjacima za upravljanje zgradama, koji su uvek tamo gde su članovi stambene zajednice nedogovorni i samoživi. Čak je predviđeno da “obavljanje poslova od javnog interesa u oblasti stanovanja”, lokalna samouprava, osim javnom preduzeću i privrednom društvu koje je sama osnovala, može da poveri i “privrednom društvu čiji je osnivač drugo lice”. Eto još jedne ideje za dobar privatni biznis.
Stambena zajednica je kao termin poznata još iz zakona u SFRJ, kada je postojala zajedno sa kućnim savetima i skupovima stanara, no, ona je u nacrtu novog zakona postala ideološka skrivalica, a njena skupština zamena za dosadašnje skupštinu i savet zgrade, koji su nekoć zamenili skupove stanara i kućne savete. Naizgled nevažne jezičke promene u stvari govore mnogo: od skupova (svih punoletnih) stanara i kućnih saveta, pomerili smo se ka skupštinama koje činevlasnici stanova, da bismo sada dobili obligaciono formirane skupine vlasnika u nekakve poluiznuđene, poludobrovoljne “zajednice” – zakon, doduše, dopušta da član zajednice umesto vlasnika može biti i član domaćinstva ili zakupac stana, ali ostavlja vlasniku pravo da to ne dozvoli. Niz drugih odnosa ostavljeni su principu “na ugovor” – ali je predlagač smatrao da treba urediti i oblik demokratskog procesa. U prvom nacrtu, stambena zajednica o svemu odlučuje prostom većinom, ali, recimo, za neke odluke mora malo više da se potrudi: predlog za uvođenje profesionalnog upravnika može podneti bilo koji član, ali za takvu odluku, kao i za još neke (veoma važna odluka o visini mesečnih troškova održavanja), zajednici je potrebna, za društveni život u Srbiji, a i šire, nestvarno inovativna, tročetvrtinska većina! To praktično znači da će zajednice vrlo teško donositi ikakve odluke, i da će im pre ili kasnije biti uvedena – prinudna uprava. U drugom nacrtu superkvalifikovana većina je, srećom, ukinuta, jer je zaista bola oči, ali to nije rešilo nijedan od drugih, povezanih problema – osim što je, nakon kozmetičkih izmena nacrta, javna rasprava o zakonu zaključena.
Dakle, građanima je ostalo samo da se snalaze kako znaju i umeju, i odupru “duhu zakona o stanovanju” u njegovim okvirima – licenciranjem upravnika zgrade “iz svojih redova”, udruživanjem u stanarska i podstanarska udruženja, formiranjem stambenih zadruga za neprofitnu stanogradnju… Sve te oblike delovanja ovaj zakon će im, nažalost, otežati.
Kolektiv ovde više ne stanuje
Već iza ovako postavljene regulacije upravljanja zgradama, o celom zakonu da ne govorimo, mogu se izvesti dve pretpostavke na kojima je ideja zakona zasnovana: da se uzrok pretpostavljenom propadanju stambenog fonda Srbije vidi pre svega ubezrazložnoj (“ničim izazvanoj”) neodgovornosti i sebičnosti vlasnika stanova, a da se javna preduzeća smatraju po sebi neefikasnim mehanizmima (u ovom slučaju, održavanja zgrada). Obe pretpostavke u suštini su ideološke. Na drugoj se zasniva odustajanje od “uvođenja reda” u javna preduzeća, i prepuštanje njihove delatnosti tobože bolje motivisanim i sposobnijim privatnim preduzetnicima, a na prvoj se državna sila zloupotrebljava kako bi se građani najpre proglasili slobodnim učesnicima tržišta, sa pravom na svojinu i izbor, dok im se istovremeno ukida ili umanjuje mogućnost odlučivanja – upravo o svojoj privatnoj svojini!
Do te protivrečnosti i dominacije takve ideologije Srbija je došla u dugotrajnom istorijskom procesu. Stanovanje u socijalizmu proglašeno je sivim, jer su te silne novoizgrađene zgrade i blokovi bili sivi, i sivo se verovalo da svi zajedno treba da budu vlasnici tih stanova. Čak se i u pop-kulturi počela ismevati takva vizija razvoja, pa su filmovi 1980-ih bili puni zlih i zadrtih predsednika kućnih saveta koji stanare pozivaju na red. Nakon što je vlada Slobodana Miloševića početkom 1990-ih omogućila otkup stanova u društvenoj svojini, da bi inflacija te nekretnine potom učinila bagatelnim, ali građane, uz rat i sveopštu pljačku društvenih resursa, trajno osiromašenim, drugi (od 1997), i, naročito, treći talas privatizacije (posle političkih promena od 5. oktobra 2000. godine), sa svojom retorikom i praksom, bez pardona su u oblasti stanovanja forsirali privatno vlasništvo, višu klasu i “pobednike tranzicije”, a u oblasti društvenih odnosa težili da nepovratno razore svako nasleđe socijalizma, donoseći dalju atomizaciju društva, propagiranje odnosa među ljudima zasnovanih isključivo na interesu i konkurenciji, nepoverenje prema bilo kojoj vrsti kolektivističkih i “zadružnih” rešenja…
Tako je i ovaj Nacrt Zakona o stanovanju i održavanju zgrada samo završni deo priče zasnovane na veselim ideološkim pretpostavkama o mogućnostima izbora, individualnoj odgovornosti, i bogatom tržišnom životu, u kom se podstiče pre svega apetit privatnih investitora, a oštar društveni sukob razrešava u sceni svadbe na kojoj su svi, ipak, srećni – iako neki moraju ostati da žive pod šatorom.
Izvor: Bilten