Neplaćanjem građevinske dozvole pojedini, povlašteni, investitori stanove u Banjaluci prodaju po cijeni nižoj i do 400 KM po kvadratu od tržišne, čime nastoje privući lakovjerne kupce koji ne poznaju pravne propise i koji tako sebe i porodicu dovode u potencijalno vrlo rizičnu situaciju.
Piše: Ognjen Tešić/Naslovna fotografija: Ilustracija (Izvor: Pixabay)
Stambene i poslovne zgrade u Banjaluci posljednjih 20 godina niču kao „gljive poslije kiše“, što je posebno doprinijelo razvoju najvećeg grada Republike Srpske. Međutim, ono što zabrinjava jeste činjenica da se u određenom broju slučajeva radi o takozvanoj „divljoj“, nelegalnoj, gradnji, odnosno zgradama koje su sagrađene bez građevinske i urbanističke saglasnosti. Dok praksa nelegalne dogradnje jednog ili dva sprata zgrade, te njihova naknadna legalizacija nekako i mogu da se tolerišu, nevjerovatano je da imamo primjere gdje se čitave zgrade, pa i čitavi stambeni kompleksi grade bez ijedne dozvole, dakle, potpuno nelegalno.
Krivično djelo
Bespravna gradnja stambenih i poslovnih objekata godinama unazad je jedan od gorućih problema Banjaluke. Povećan broj inspekcija kao i strožije kazne doprinijeli su da se broj nelegalnih objekata sve više smanjuje, ali ova pojava još uvijek nije u potpunosti iskorijenjena. Tako i danas imamo manji broj građevinskih firmi koje mogu sebi da priušte, zahvaljujući političkim i poslovnim vezama, mogućnost da sagrade poslovni ili stambeno-poslovni objekat, a da pri tome nemaju građevinsku dozvolu.
Inače, bespravna gradnja je krivično djelo koje je zakonima Republike Srpske kažnjivo zatvorom, najčešće do pet, a u nekim slučajevima i do 15 godina.
Ilustracija (Izvor: Pixabay)
Ne treba zanemariti činjenicu da investitori neplaćanjem naknada za građevinsko zemljište uskraćuju novac koji bi zakonom trebao pripasti gradskom budžetu, odnosno svim Banjalučanima. Od tih naknada se grade škole, bolnice, putevi, obdaništa, vodovod i kanalizacija. Oni koji bespravno grade tako sprečavaju građane da dobiju svu neophodnu infrastrukturu, koja bi omogućila Banjaluci izgled modernih evropskih gradova. Arhitekte su u više navrata dale ocjenu da je ekspanzija divlje gradnje velika šteta za buduće generacije Banjalučana.
Iako je Krivičnim zakonom Republike Srpske, kako smo već naveli, precizirano da je gradnja stambenih i stambeno-poslovnih objekata teško krivično djelo, to investitorima koji uživaju zaštitu vlasti ne predstavlja problem da u najužem dijelu Banjaluke grade stambene zgrade sa nekoliko stotina stanova bez ijednog „papira“, odnosno građevinske dozvole.
Pravne zavrzlame
Istovremeno, divlja gradnja je ogroman problem i sa pravnog aspekta. Stanovi i poslovni prostori u „divljim objektima“ predstavljaju pravu opasnost za osobe i pravna lica koja kupuju takve nekretnine. Zbog nepostojanja građevinske dozvole notari u RS, ali i BiH ne mogu sačiniti notarske kupoprodajne ugovore. Prema Zakonu o stvarnim pravima RS i Zakonu o notarima RS, obavezna je notarska obrada ovakvih ugovora kako bi isti proizveli pravno dejstvo. U ovakvim slučajevima nesavjesni investitori pribjegavaju prodaji stanova i poslovnih prostora sačinjavajući ugovore bez notarske obrade, znajući da takvi ugovori nemaju nikakvu vrijednost i računajuči na lakomislenost i naivnost kupaca.
Foto: Pixabay
S obzirom da takvi investitori nisu platili neophodne građevinske dozvole i naknade, njihovi stanovi su u prosjeku za 10 do 20 odsto jeftiniji nego kod ostalih investitora, što je svakako mamac za siromašne i naivne kupce. Kupujući nekretnine u ovakvim stambenim i poslovnim objektima, koji su po kvadratu jeftiniji i do 400 maraka od regularne tržišne cijene, kupci nose sa sobom veliki rizik da na kraju ostanu i bez nekretnine i bez para. Nerijetko su kupci ovakvih nekretnina osobe koje ne poznaju pravne propise, te bivaju jeftinom cijenom kvadrata stana dovedene u zabludu da iste kupe. Sa druge strane, pojedini kupci koji su svjesni situacije uzdaju se u činjenicu da su investitori ovakvih objekata moćni ljudi, povezani sa gradskom i republičkom vlašću, te da će tako iskoristiti svoje poslovne i političke veze kako bi pomenute objekte naknadno legalizovali.
Nezaštićeni radnici
Gradnja zgrada bez građevinske dozvole dovodi i do nedovoljne zaštite samih građevinskih radnika koji na njima rade. Na divljim građevinama, zbog nepreduzimanja neophodne zaštite samog gradilišta, nije rijedak slučaj da dođe do teških povreda radnika a bilo je primjera kada je dolazilo i do smrtnog ishoda.
Foto: Ilustracija (Izvor: Pixabay)
Rad na crno na ovim građevinama čini direktnu štetu državi, koja gubi poreze na platu, a radnici neophodno osiguranje za zdravstvenu zaštitu i doprinose za penziju. Iako su ovakve „divlje građevine“ pravi izvor nezakonja, one ne predstavljaju problem vladajućim strukturama, koje ih značajno stimulišu na način da im kasnije odobravaju legalizaciju. Često i sami svoje regulacione planove prilagođavaju takvim objektima, na način da grade pristupnu infrakstukturu za njih, prave rasvjetu, omogućavaju da se priključe na vodovod ili kanalizaciju. Takođe, Elektrokrajina Banjaluka ih, na primjer, bez problema priključuje na električnu mrežu, po potrebi obezbijedi i stalni agregator kako bi pojačao napon struje itd. Svakako broj investitora koji sebi mogu priuštitu ove beneficije je u posljednjih nekoliko godina značajno smanjen, ali broj kupaca koji se usuđuju na ovako rizične kupovine se povećava što svakako uvećava zaradu od “divlje” gradnje.
Nije obezbijeđen siguran rad
Inspektori rada Republičkog inspektorata utvrdili su prošle godine da gradilište na kojem su 3. avgusta poginula dva radnika, nije obezbijeđeno za siguran rad. Iz Inspektorata su dodali da građa na gradilištu nije očišćena od eksera i nije složena.
– Prilazi i prolazi za sva radna mjesta nisu izvedeni tako da se po njima mogu bez smetnje kretati radnici i prevoziti materijal – istakli su u Inspektoratu, te dodali da su inspektori zabranili rad radnicima na svim radnim mjestima sa povećanim rizikom na gradilištu.
Nakon smrti radnika pokrenut je postupak od strane Okružnog javnog tužilaštva, kako bi se utvrdila odgovornost pojedinih lica za ovaj nesrećan slučaj. Prema nezvaničnim informacijama, na navedenoj lokaciji se gradilo bez važeće građevinske dozvole. U 2017. godini gradnja navedene nekretnine je bila predmet kontrole građevinskih inspektora Grada Banjaluka, koji su ustanovili da investitor nema potrebna odobrenja za građenje i dala zakonski rok za dostavljanje potrebnih odobrenja u kojem je investitor trebao da pribavi neophodne dozvole. Iako investitor nije pribavio iste, te su inspektori naložili njihovo rušenje, do toga nije došlo. Investitor je nakon svega pokreno legalizaciju objekata, a nelagalna gradnja nije nikada stala.
Foto: Pixabay
Povlašten položaj
Investitori, „ljubimci“ vlasti, koristeći svoje poslovne i političke veze omogućavaju svojim firmama da prave bespravne objekte, neplaćajući neophodne rente i takse. Na ovaj način te firme obezbjeđuju povoljniji položaj na tržištu nekretnina, jer imaju manje troškove gradnje. Nakon izgradnje ovakvih objekata investitor, koristeći svoj uticaj, jako brzo uspjeva da izmijeni regulacioni plan i svoje nelegalne objekte ubaci u njega, te omogući njihovu legalizaciju po veoma povoljnim uslovima.
Tako ostaje utisak da je nekim investitorima dozvoljeno da rade kako hoće i da narušavaju javni interes dok se drugim investitorima zahtjevaju pocedure koje su nekad i nepotrebne i na taj način značajno poskupljuju njihovu investiciju.
Nužan urbanistički plan
Kao što smo već spomenuli, pored izgradnje cjelokupnih stambenih objekata bez potrebnih dozvola, godinama je u Banjaluci rasprostranjena i pojava gdje povlašteni investitori dobijaju građevinsku dozvolu za stambeno-poslovni ili poslovni objekat na osnovu regulacionog plana, za određen broj spratova, a nakon što bi započeli gradnju, dograđivali bi još nekoliko spratova, preko dozvoljenog broja. Tokom gradnje nedozvoljenih spratova, investitora niko iz građevinske inspekcije, koja je u sastavu Gradske uprave, ne bi zaustavio.
Iako nisu imali svu neophodnu dokumentaciju, investitori su prodavali stanove koje bi napravili na spratovima bez građevinske dozvole! Iz takve situacije su se jednostavno izvlačili, nakon što bi nelegalno napravili objekte, ponosili bi zahtjev za njihovu legalizaciju. Prema važećem Zakonu o uređenju zemljišta i građenju, zahtjev za legalizaciju bi se podnosio Gradskoj upravi koja bi o njemu odlučivala. Ukoliko bi se objekat sa nelegalizovanim stanovima mogao uklopiti u prostornu-plansku dokumentaciju grada, onda bi se rješenje o legalizaciji donosilo u Odeljenju za prostorno planiranje, bez saglasnosti Skupštine Grada. U slučaju da se takav objekat ne može uklopiti, išlo bi se u izmjenu regulacionog plana grada, koje bi pripremalo Odeljenje za prostorno planiranje, a saglasnost davala Skupština na plenarnoj sjednici.
– Izradom urabanističkog plana će biti spriječene promjene regulacionog plana na mikro nivou. Investitori neće moći da traže njegove promjene kako bi preveli namjeni objekat na svojoj lokaciji jer to za sobom povlači promjenu regulacionog plana i susjednih građevinskih parcela. Investitori će tačno znati šta se može graditi na kojoj lokaciji – najavio je prošle godine gradonačelnik Banjaluke Igor Radojičić i dodao da će takvim pristupom biti ugroženi interesi uticajnih ljudi u gradu iz svijeta građevinarstva.